「持っているアパートの一室で自殺があった...リフォームしてまた賃貸にできるのかな」
「一人暮らしの身内が孤独死した。発見が遅れたので事故物件になってしまった...。売却するにはリフォームが必要なの？」
現代において、さまざまな理由で事故物件をかかえてしまう人は少なくありません。
特に自殺で多い場所は「自宅」方法は「首吊り」が半数を超えています。
今回は、事故物件になってしまった家をその後どのように取り扱うべきなのかを解説します。
本記事を読んでわかることは以下の通りです。
- 「事故物件をリフォームして売却はできるのか。」
- 「事故物件のリフォームにはどのくらいの費用がかかるのか。」
- 「上記2点を理解した上で、事故物件を将来的にどうすべきかわかる。」
以上の3点について解説します。
先に結論を記載すると、「事故物件は専門業者に売却するのが最適解」だということ。
さまざまなリスクをともなう事故物件は、素人や一般的な不動産業者が扱うにはハードルが高いというわけです。
事故物件とは
まずは事故物件については、社会的な定義付けはされていません。
人が亡くなった物件が必ずしも「事故物件」になる訳ではないのです。
事故物件になるケース
事故物件になるケースとしては、自殺もしくは他殺で人が部屋でなくなり、「特殊清掃」を行った物件をさします。「事故物件」になると売却や賃貸時に「告知義務」が発生するのです。
特殊清掃とは
事故や自殺、発見の遅れた孤独死、殺人が起こってしまった部屋を掃除すること。
血液や体液で汚染された部屋や家具などを除菌、消臭し、必要であれば処分して再度暮らせる状態にすることです。
事故物件にならないケース
一人暮らしによる不慮な事故や高齢者の老衰死など、自然死の場合、「事故物件」としての「告知義務」はありません。
しかし死亡後の発見が遅れ、部屋が汚れてしまい「特殊清掃」を行った場合、「事故物件」としての「告知義務」が必要となるため、事故物件として扱われます。
事故物件取り扱いの実態
上記のように「事故物件」として扱わなければならない場合、売却や賃貸へのハードルがぐんと上がります。
事故物件は売れるの？
事故物件になると、通常相場での売却はむずかしくなります。
そのため、値引きやリフォームを行って売却しなければならないのです。
事故物件には「心理的瑕疵」がつくため
「安ければ、事故物件でも構わない」
と思う人を探すしかないのです。
また、一般的な不動産業者に相談すると、場合によってはお断りされることもあります。
事故物件を売却するためのコツ
「リフォームをして、相場以上の価値を生み出す」
事故物件だからといって、買い手が見つからないわけではありません。
新品同様にリフォームをすると心理的瑕疵がさがるので、買い手が見つかりやすくなります。
「更地にして、土地を売る」
更地にして、土地として売ることも効果的。事故のあった物件自体は取り壊すことで心理的瑕疵を下げることができます。
物件を壊しても告知義務はなくならないので注意しましょう。
「専門業者に買い取ってもらう」
上記のリフォームや解体作業をするには、膨大な費用がかかってしまいます。
「そんな初期投資できるお金がない！」という方も多いでしょう。
また、一般的な不動産業者では、仲介をお断りされることもしばしば...
そこで便利なのが専門業者に買い取ってもらうことです。
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事故物件のリフォームの流れ
事故物件になってしまった部屋はどのような流れでリフォームするのでしょうか。
特殊清掃をする
まずは特殊清掃が必要です。
汚れたままではリフォームはできないので、一度人が住める状態にする必要があります。
専門業者に売約する場合は、必ず清掃しなければならない訳ではありません。
事故物件とわかったうえで工事をしてくれる業者を選ぶ
特殊清掃が終われば、リフォームをしてくれる業者を探します。
事故物件であることを了承して、工事をしてくれる業者を探しましょう。
もし事故物件であることを隠して、後から業者にばれるとトラブルの原因となるので、必ず告知しておくことをおすすめします。
複数リフォームの見積もりをとる
相見積もりを了承してくれる業者を探しましょう。
事故物件のリフォームに限ったことではありませんが、残念ながらぼったくり業者は存在します。相見積もりをとることで、相場感もわかるためより安心して工事を発注できるのです。
事故物件のリフォーム費用
事故物件のリフォームとなると、状況によっては膨大な費用がかかることがあります。
それでは、壁や床、お風呂場などのリフォームにはどれくらいの費用がかかるのか見ていきましょう。
リフォーム箇所ごとの費用相場
内装リフォーム費用は箇所ごとに金額が異なります。
リフォーム箇所によってかかる費用を下記にまとめました。
| リフォーム箇所 | リフォーム費用 |
| 壁紙クロス張替え | 1,000〜2,000円/m2 |
| フローリング張替え | 3,000〜4,000円/m2 |
| クッションフロアの張替え | 2,000〜4,000円/m2 |
| 畳の交換 | 8,000〜12,000円/m2 |
| トイレのリフォーム | 20〜30万円（便器交換/内装リフォーム） |
| ユニットバスの交換 | 90〜100万円（一式入れ替え） |
例えば、8畳1部屋のアパートの壁、床、トイレ、風呂をリフォームした場合、下記のような費用相場となります。
| リフォーム箇所 | リフォーム費用 |
| 壁紙クロス張替え | 35,000〜80,000円 |
| フローリング張替え | 42,000〜70,000円 |
| クッションフロアの張替え | 28,000〜60,000円 |
| 畳の交換 | 112,000〜180,000円 |
| トイレのリフォーム | 20〜30万円（便器交換/内装リフォーム） |
| ユニットバスの交換 | 90〜100万円（一式入れ替え） |
フルリフォームすると、安くても120万円、高いと150万円を越えてきます。
状況に合わせて部分リフォームを検討することで費用を抑えることも可能です。
事故物件リフォームのメリットとデメリット
リフォームするメリット
- 手離れが早くなる（リフォームしない物件と比べて買い手や借り手が見つかりやすい）
- 心理的瑕疵による資産価値の低下を最小限にできる。
リフォームのデメリット
- リフォームに数十万円から数百万円のコストがかかる
- リフォームしても事故物件という告知義務がある
結局のところ、高額費用をかけてリフォームをしても「告知義務」が残るため、資産価値の低下は否めないところ。
また、リフォームしたからといって立地条件（駅まで遠い物件など）によっては、なかなか買い手が見つからないことも考えられます。
事故物件を手放すには専門業者の「訳あり物件買取プロ」に相談
ここまで、事故物件のリフォームについて解説しましたが、普段の生活が忙しくてなかなか業者の手配や依頼をする時間が取れない人も多いはず。
遺品が多すぎて遺品整理にすら着手できず、ずるずる放置することで、さまざまなトラブルに巻き込まれることが考えられます。
- 空き家の老朽化
- 害虫、害獣の住み着き
- 近所からの苦情 など
こうなる前に、【訳アリ物件買取PRO】に相談してみましょう。
訳あり物件買取のプロの5つの特徴
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訳あり物件買取プロ5つ特徴
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見積もりに納得して契約したのち、買取成立後最短3日で現金化も可能です。
仲介業者と直接買取の比較
仲介業者と訳あり物件買取のプロの買取までの流れを比較してみましょう。
| フロー | 訳あり物件買取のプロ | 仲介業者 |
| 1 | 売却相談 | 売却相談 |
| 2 | 査定 | 査定 |
| 3 | 販売価格の提示 | 販売価格の決定 |
| 4 | × | 販売活動開始 |
| 5 | × | ご案内 |
| 6 | × | 申し込み |
| 7 | 契約 | 契約 |
| 8 | × | ローン査定 |
| 9 | 引き渡し | 引き渡し |
訳あり物件買取のプロは圧倒的に工数が少なく、最短7日で全ての取引を終えることが可能です。
また、買取時に残った遺品などの整理もまとめてしてもらえるので、これらの手間がかからないのも魅力の一つです。
まとめ
結果的に、事故物件はリフォームをして買い手や借り手を不動産会社を通じて探すよりも、専門業者に直接買い取ってもらう方が、手間や時間もかからず、手離れが良いということがわかりました。
事故物件の処理をどうしようと迷っているあなた。一度、訳あり物件買取のプロに相談してみることをおすすめします。