新築建売購入で諸費用をローンに組み込むことは可能？諸費用の相場は？

建売住宅に関わらず、マイホーム購入時、諸費用も住宅ローンに組み込む形が一般的になっています。

さらに建売住宅だと諸費用＋追加オプション工事も住宅ローンに組み込む要望が増えてきているのです。

新築建売の諸費用をローンに組み込むことはできるか

結論からいうと、諸費用を住宅ローンに組み込むことは可能ですが、借り先によって金利や適用できる諸費用が異なってきます。

新築建売の諸費用をローンに組み込むなら諸費用明細が必要

諸費用をローンに組み込む場合、「諸費用明細」が必要となってきます。

事前審査のときは、おおよそで問題ありませんが、本審査では正しい金額が求められるのです。

諸費用明細は、仲介してくれる不動産業者が作ってくれるのでおまかせでかまいません。

ですが、追加のオプション工事等をローンに組み込む際は自分で決める必要があるので注意しましょう。

金融機関によってローンに組み込むことができる諸費用は異なる

例えば「au自分銀行」で借り入れをした場合、一般的な諸費用に加えて、「引っ越し費用」もローンに組み込むことができます。

また、「りそな銀行」で借り入れした場合「家具の購入費用」もローンに含むことができるのです。

金融機関によって金利や適用できる諸費用が異なってきますので、最適なものを選ぶようにしましょう。

新築建売の諸費用をローンに組み込むときの注意点

諸費用をローンに組み込む場合の注意点をしっかり理解してきましょう。

場合によっては購入申し込みがキャンセルになり、手付金の返金を受けられなくなる可能性もあるので、注意が必要です。

住宅ローンの諸費用の支払い期限

仲介手数料については、不動産会社によって異なりますが、一般的には契約時と引き渡し時に半分ずつで支払います。

追加オプション工事の決定はお早めに

追加オプション工事をローンに組み込みたい場合、本審査書類の提出期限までに正式な見積もりが必要となります。

書類の提出期限をすぎてしまうと借り入れができなくなることもあるため、注意しましょう。

必須オプションについて、下記記事にまとめています。

新築建売住宅オプションはいつ決める？必要なもの5選とおすすめ3選

建売住宅では、コストを最小限に抑えるため標準装備は最小限になっています。 そのため、快適に過ごすにはオプション工事は必須となってきます。 下記のような設備もオプション工事になることが多いのです。 網戸 ...

諸費用を水増ししてのローン申請は違法

例えば諸費用込みの物件価格を2980万円とします。

もしかしたら追加で費用がかかるかもしれないから3000万円で申請しちゃおう...

と、不動産業者と結託して嘘の諸費用明細で申請して発覚した場合、ローン残金の一括返済が求められます。

まれに、不動産業者から水増しを勧められることがあるようなので、キッパリと断りましょう。

JR九州　調査報告書　ローンを通らない客を先輩従業員に相談、金融機関によって違う審査基準を教わる、水増しした控除請負契約書を申請し融資金額を増大する方法も教わる。2365万円の工事請負契約を締結、これを3013万円に水増しして申請、4000万円の融資が実行される、住宅ローン以外の借り入れも返済

— 満州中央銀行 (@kabutociti) November 30, 2018

新築建売の諸費用ってそもそもいくらが相場？

新築建売の諸費用相場は物件価格の5％〜10％が相場です。

もちろん物件価格によって前後します。

ここからは内訳と3000万円の物件を購入したときの諸費用のモデルをみてみましょう。

新築建売の諸費用の内訳

物件の費用以外にかかる諸費用のまとめは下記の通りです。

諸費用名	内容	おおよその金額
手付金	物件の販売会社と売買契約をするときに払うお金。 ローン実行時に返金されるが、キャンセルした場合は返金はない。	物件価格の5%〜10％
印紙税	不動産の売買契約書に印紙を貼ることで納める税金	1〜2万円
仲介手数料	仲介会社（不動産業者）に支払うお金	物件価格×3％＋6万円＋消費税（上限）
登録免許税	土地と建物の所有者になるときに課せられる。	物件価格の1％以内
司法書士費用	所有権移転登記の手続きの依頼料	20万円程度
ローン保証料	保証会社に払う保証料	借り入れた金融機関によるが0〜2％が相場
団体信用生命保険料	銀行で住宅ローンを借りるときに加入するもの	借入金額の0〜0.3%（住宅ローンに上乗せされる場合が多い）
火災保険・地震保険	万が一の備え（住宅ローンを組む際は必須）	20〜50万円

結局、物件価格の5〜10％の諸費用がかかります。

オプション工事や引越し、家具家電の購入費用などもかかるので、諸費用は余裕を持って計算しておきましょう。

3000万円の新築建売を買ったときの諸費用モデル（オプション工事含む）

では、物件価格3000万円の3LDK（2階建て）の建売住宅を購入したときの諸費用はいくらかかるのかみてみましょう。

諸費用名	費用
手付金	150万円〜300万円（返金されるので合計には含まない）
印紙税	1〜2万円
仲介手数料	105万円（上限）
登録免許税	30万円
司法書士費用	20万円
ローン保証料	0〜60万円
団体信用生命保険料	0〜9万円
火災保険・地震保険	20〜50万円
合計	176万円〜276万円

必須オプション工事	費用
エアコン（工事費のみ）	6〜9万円（3台分）
カーテンレール	5〜10万円（家全体）
照明	3〜6万円（6点）
網戸	3万円〜6万円（6枚）
テレビアンテナ	5〜10万円
物干し	2〜5万円
合計	24万円〜46万円

諸費用と合計して200万円〜300万円強かかることがわかりました。

とはいえ、家具家電や引っ越し費用は含めていないのでプラスアルファは覚悟が必要です。

諸費用を抑えることも大切ですが、そもそも住宅の値引きができる場合もあります。

条件次第では驚きの値下げをしてもらえるかもしれないので、下記記事を参考にしてみてください。

新築建売住宅は値引きなし？交渉に成功すると限界どれくらいまで下がるのか

新築建売住宅を購入する上で、少しでも安く買いたいなら値引き交渉は重要です。 人生で一番高い買い物ですので、誰もが慎重になってしまいますよね。 ですが、建売の条件によっては値引きなしの物件があります。 ...

新築建売の諸費用をローンに組み込むメリット・デメリット

では、諸費用をローンに組み込むメリットとデメリットをみてみましょう。

3つのメリット

• 現金支出を抑えられる
• 低金利で利用できる
• 資金不足でも住宅購入ができる

現金支出を抑えられる

諸費用をローンに組み込むことで、手元に現金を多く起こすことができるので、家具や家電を揃えるのに妥協しなくてもよくなります。

低金利で利用できる

一般的なフリーローンやカードローンと比較して金利が安いので、入居後の生活費が楽になります。

資金不足でも住宅購入ができる

建売住宅探しにおいて、購入のタイミングは最重要です。諸費用をローンに組み込むことで資金不足でも購入を逃す心配がなくなります。

3つのデメリット

• 審査に落ちる可能性がある
• 毎月の支払いしんどい
• 土地や住宅にあてる借入額が減る

審査に落ちる可能性がある

返済能力に不安があると判断され、審査に落ちてしまうケースがあります

毎月の支払いしんどい

諸費用をローンに組み込む方は、そもそもお金のない状態なので、毎月の支払いが厳しくなります。

土地や住宅にあてる借入額が減る

住宅ローンに諸費用を含めてしまうと、もともと信用が低い方は、担保評価率が低いので土地や住宅にあてられる金額が減ってしまいます。

まとめ

新築建売購入の際、諸費用をローンに組み込むことは可能だが、諸費用証明書が必要で金融機関によってローンに組み込むことができる諸費用が変わってくる。

新築建売の諸費用は物件価格の5〜10％が相場。諸費用以外にも引っ越しや家具家電のお金が必要になるので注意。

繰り返しになりますが、現在では住宅ローンに諸費用を組み込むことが一般的になってきています。

注意点やメリットデメリットを理解し、最適な組み込みができるようにしましょう。

住宅ローン選びで一番多いパターンは「不動産業者に勧められた金融機関での借り入れ」です。

不動産業者が提携している金融機関へ審査を出して、そのまま借りるケースが一般的になっています。

前提として、不動産業者が提携している金融機関が悪いといっている訳ではありません。

ですが、数千万円ものお金を借り入れる訳ですから、多額の金利を支払うことになります。

それなのになぜ「比較をしないのか」

例えばフラット35で3000万円借り入れたとします。

金利	総返済額
金利1.8%の場合	約3947万円
金利1.3%の場合	約3735万円
差額	約212万円

0.5%変わるだけで200万円以上もお得になるのです。

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